Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les Rentiers

28 novembre 2021

Apprentissage SCPI

Difficulté : débutant

Une SCPI est un type d’entreprise réglementé destiné à l’investissement mutualisé dans un ensemble immobilier, et qui vous rémunère en vous redistribuant les loyers ou plus-values générés.

En Bref

Une SCPI est avant tout deux choses : un ensemble de biens immobiliers et une société de gestion qui, comme son nom l’indique, les gère. Cette maison peut être indépendante ou alors faire partie de plus grands acteurs, comme par exemple des banques. Il n’est pas rare que des conseillers bancaires proposent à leur clients d’investir dans leurs SCPI. La société de gestion va collecter des fonds auprès d’investisseurs, puis procédera à une sélection d’actifs correspondant à la stratégie patrimoniale suivie et à leur acquisition. Il existe par exemple des SCPI spécialisées dans les bureaux, les locaux commerciaux, les entrepôts, les bâtiments médicaux, ou bien tout simplement la résidence locative.

La gestion fournie est totale : la sélection des biens, l’achat, la recherche de locataires, l’entretien, la réalisation de travaux, la revente le cas échéant ou les aspects juridiques, tout est couvert et transparent pour l’investisseur. Cela a évidemment un coût, qui est retranché du montant des loyers reversés.

Agrément de l’AMF

SCPI est un statut réglementé. En répondant aux normes émise par l’AMF (Autorité des marchés financiers), la SCPI s’oblige à différents critères, incluant notamment un rapport annuel des comptes ainsi qu’un taux minimal de redistribution des loyers engrangés.

De plus, l’AMF procède à un contrôle des données fournies, et n’hésite pas à redresser tout manquement, et ce afin d’éviter les cas existants dans des pays moins régulés ou de telles sociétés arrivent parfois à tout simplement disparaître, avec votre argent bien évidemment.

Avant d’acheter

Ca y est, vous avez bien réfléchi, et vous pensez que ce type de placement vous convient. Avant d’acheter des parts de SCPI, il convient de vérifier plusieurs points.

• La stratégie : Locaux commerciaux diversifiés, bureaux, entrepôts ? Il existe autant de SCPI que de stratégie d’investissement. Choisissez en connaissance de cause
• La géographie : certaines SCPI n’investissent qu’à Paris, d’autres dans le monde entier. Suivant la zone couverte, le risque mais aussi les rendements potentiels ne sont pas les mêmes.
• Le type : la majorité des SCPI sont dites « de rendement », ce qui signifie qu’elles sont conçues pour vous rapporter des revenus. Il existe également des SCPI dites fiscales destinées à alléger (ou tout du moins ne pas alourdir) votre impôt.
• Le capital : il existe deux types de SCPI distincts : à capital fixe ou variable. Dans le premier cas, une fois la SCPI établie, l’achat ne sera possible que de gré à gré avec un vendeur. Dans le second cas, la SCPI acceptera de nouveaux investisseurs et augmentera son parc immobilier en conséquence.
• Les frais : souvent élevés dans les SCPI, ce sont des frais s’entrée ou de sortie prélevés sur votre capital, oscillant en général autour de 10% ainsi que des frais de gestion prélevés sur les loyers perçus, pouvant se chiffrer autour de 5%.

Un investissement immobilier

Acheter des parts de SCPI se résumera souvent à remplir un formulaire, effectuer un virement et fournir son RIB pour collecter les loyers. Attention cependant, il s’agit malgré tout d’un investissement immobilier, ce qui a quelques conséquences :

• Une liquidité limitée : comme tout investissement immobilier, la liquidité est limitée. Bien que les maisons de gestion fassent en général tout pour vous aider à revendre lorsque vous le souhaitez, celle-ci n’est jamais garantie et ne peut se faire que si il existe un acheteur en face.
• Une exposition au marché immobilier : cela semble évident, mais en plus de percevoir des loyers, votre capital variera au gré du marché immobilier où se situe la SCPI, à la hausse comme à la baisse. Il n’est donc pas garanti.

Un marché mature

Le marché des SCPI est un marché mature car il existe depuis les années 1960. Seule une vingtaine d’opérateurs différents dominent ce marché. En effet, la complexité d’obtention de l’agrément de l’AMF crée une barrière à l’entrée très importante. Bien que le nombre d’opérateurs soit réduit, le capital total s’élève tout de même à plus de 55 milliards d’euros, démontrant l’expérience et l’expertise des entreprises opérant dans ce domaine et la confiance qu’elles obtiennent des investisseurs, dans la plupart des cas particuliers.

Les médias généralistes abordent d’ailleurs de plus en plus ce sujet, soulignant que la SCPI, en tant qu’investissement, offre un rapport risque/rendement très favorable et par son exposition à l’investissement long terme, concurrence indirectement l’assurance-vie.