Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?
Difficulté : débutant Arrivé avec la vague d’innovation récente permise hier par internet et les aujourd’hui les blockchains, l’immobilier fractionné se propose de révolutionner l’investissement dans la pierre et d’être une troisième voie face à la pierre-papier cotée et les SCPI. De quoi s’agit-t-il et en quoi est-ce intéressant ?
Un concept à mi-chemin
Leurs noms sont Bricks en France, Fundrise, RealT ou Crowdstreet aux Etats-Unis. Chacune est une entreprise proposant des biens dans lesquels investir de façon fractionnée et simplifiée, depuis chez vous, et à avec la somme que vous souhaitez ou presque.
Contrairement aux véhicules que sont les SCPI ou les SIIC, vous n’investissez non pas dans un fond global mais dans un bien en particulier que vous devez choisir parmi les offres disponibles. Il s’agit donc d’un concept à mi-chemin entre l’investissement totalement passif dans un fond et l’achat en direct et une connaissance minimale du fonctionnement du marché immobilier, notamment au niveau locale est requise afin de ne pas faire d’erreur.
Une fois votre bien choisi, votre part est enregistrée par la société de gestion qui se charge de le commercialiser, le maintenir, et vous reverser les loyers correspondants. Elle s’assurera en outre de réaliser des audits réguliers afin de tenir compte de l’évolution de son prix.
En plus de ce marché primaire, la société assure également le marché secondaire puisqu’à peu près toutes vous promettent une liquidité assurée et quasiment aucun frais d’entrée et de sortie. Ainsi, on évite cet écueil classique des SCPI tout en restant à l’écart des aléas des marchés cotés et de leur généricité. Sur le papier, cela semble comme une somme des avantages des différentes solutions sans leurs inconvénients.
Une propriété en pointillés
Le marché immobilier est par définition un marché lent et illiquide. Comment font-donc ses sociétés pour vous proposer de justement améliorer ces deux points ? Et bien, pour la majorité d’entre elles, ce qui fait leur force est aussi leur faiblesse.
Le secret se trouve dans les lignes du contrat qu’elles vous feront signer : le bien est enregistré chez le notaire au nom de la société, seule la possession de l’usufruit vous est rendue. Ainsi, à aucun moment vous n’êtes pleinement propriétaire du bien, vous en avez seulement la jouissance. Et c’est tout à fait logique : que ce soit en France ou ailleurs, un changement de propriété doit être inscrit par un acte notarié et est sujet à des taxes. Supprimer ces désagréments revient donc à supprimer l’acte de propriété.
Si votre but est de percevoir des loyers, cela n’est pas forcément rédhibitoire. Soyez simplement sûr de bien comprendre ce à quoi le contrat vous donne droit, que ce soit dans la perception des revenus, mais aussi dans la gestion du bien et du cas de la revente. Assurez-vous également de ce qu’il adviendra si la société de gestion fait faillite, et de sa solidité juridique en cas de mauvaise gestion ou de problème avec les dirigeants.
La propriété fractionnée face au marché
Comme pour n’importe quel investissement, il est judicieux de vous poser la question des avantages annexes que celui-ci apporte. Un investissement dans les SIIC vous permet de profiter d’un prêt sur marge via votre courtier, un investissement en SCPI est considéré par la banque comme un investissement immobilier, et donc est éligible à l’emprunt. Ce n’est pas (encore ?) le cas pour l’immobilier fractionné, qui ne vous permet donc pas d’appliquer des effets de levier comme vous le feriez avec d’autres véhicules.
Demandez-vous également pourquoi les biens proposés y sont présents et ne sont pas revendus dans le marché classique. Aux Etats-Unis, des villes telles que Détroit y sont sur-représentées. En France, on y trouve beaucoup de quartiers à la réputation sulfureuse. Est-ce que ces biens ne parviennent pas à trouver preneur et donc sont proposés via ce circuit différent, où le risque dilué entre des dizaines voir centaines de personnes, semble plus acceptable ? Poser la question c’est déjà y répondre.
La question de la fiscalité est elle aussi simplifiée, puisque les revenus vous sont reversés sous forme de dividendes, éligibles à la flat tax de 30% (France seulement). Ainsi vous n’avez pas d’impôts locaux ou de taxe foncière à acquiter, tout cela est pris en charge par la société de gestion. Autre avantage, ces actifs financiers ne rentrent pas en compte dans le calcul de l’IFI.
Conclusion
Ce nouveau type d’investissement apporte des avantages, mais a aussi ses risques propres. Soyez sûr de bien comprendre ce dans quoi vous investissez avant une quelconque décision. La réalité prouve que, pour l’instant, les rendements générés par la propriété fractionnée, une fois les frais de la maison de gestion déduits, ne sont pas beaucoup plus intéressants que des véhicules d’investissement plus traditionnels. A vous, donc, de peser le pour et le contre.
Vous devez toujours réaliser vos propres recherches avant toute décision d'investissement.