Investissement locatif : 5 points à regarder avant d’acheter

Les Rentiers

8 janvier 2022

locatif

Difficulté : débutant

Si la rentabilité immédiate du bien est souvent le premier critère observé par les investisseurs, celui-ci est loin d’être suffisant. Voici 5 points importants à observer avant d’effectuer son achat.

1. La rentabilité

Il n’est pas le seul critère, mais il reste un incontournable. Le chiffre de rentabilité, calculé par le ratio loyer perçu sur prix du bien, ne se suffit pas à lui-même et doit être complété par d’autres informations, la première d’entre elles étant la vacance locative. Est-ce que ce bien s’avèrera facile et rapide à louer, et sera-t-il victime d’un fort turn-over ?

Demandez-vous aussi le type de projet que vous envisagez : louer en collocation implique souvent plus de travail et de frais, ne peut pas s’appliquer partout, mais s’avère plus rémunérateur. Faites différentes projections et hypothèses chiffrées pour savoir quelle direction prendre.

2. L’état du bien

Le deuxième point à immédiatement regarder est l’état du bien : celui de l’appartement en question, mais aussi des parties communes si il y en a, et du bâti.

Un immeuble neuf et sa garantie décennale vous épargnera une partie de ce travail, mais impliquera d’autres points à observer : celui des malfaçons malheureusement assez courantes. Inspectez visuellement tout ce que vous pouvez, et insistez pour tout visiter, du sous-sol au toit. Attardez-vous sur la qualité des matériaux et essayez de repérer ce qui aurait déjà pu s’abîmer ou qui semble ne plus fonctionner alors que tout est quasiment neuf.

Pour les immeubles de plus de dix ans, voir vieux de plusieurs siècles, repérez les traces du temps. Y-a-t’il des fissures, des parties qui s’écroulent ou qui ne sont plus droites ? Si oui, cela pourrait cacher un problème sur la structure entière de l’immeuble. Là aussi, inspectez le toit, la façade, ainsi que les ascenseurs ou la piscine si il y en a. Il s’agit d’éléments nécéssitant un entretien ou un remplacement périodique, qui se trouve être onéreux, et sur lesquels vous avez un contrôle limité. Assurez-vous donc de connaître leur historique et son prix de revient sur votre bien.

Vous avez un meilleur contrôle sur l’état intérieur du bien visé. Il se peut que vous ayez envie d’acheter un bien avec travaux, dans ce cas vous viserez de facto un immeuble plus ancien. Dans le cas contraire, les éléments classiques d’usure tels que le chauffe-eau, la salle de bain, la cuisine sont à vérifier.

3. La sociologie de la ville ou du quartier

Il s’agit d’un critère particulièrement important, car il vous aidera à vous guider sur le type d’investissement optimal selon le lieux choisi.

Par exemple, acheter un studio peut se révéler être un investissement tout à faire différent selon le type de ville :

• Dans une ville étudiante : chaque rentrée apporte une nouvelle clientèle jeune et souvent fiable.
• Dans une ville moins dynamique : le studio est un choix premier prix pour locataires à la situation parfois difficile.

Dans le premier cas, le locataire sera souvent de qualité mais le turn-over parfois annuel avec des vacances l’été, dans le second cas beaucoup devront se contenter de locataires de moins bonne qualité et les problèmes qui peuvent aller avec. C’est pourquoi, dans une ville calme ou de type dortoir, vous préfèrerez peut-être vous tourner vers un bien de trois pièces afin de viser les familles.

Soyez sûrs d’également bien connaître le quartier. Il est plus difficile de trouver un bon locataire dans un quartier que tout le monde sait à éviter que dans celui à la mode.

Un achat immobilier est un achat de long terme. Il est donc indispensable de réaliser un travail de projection et d’essayer de penser ce que sera le quartier dans dix, vingt, ou trente ans. L’expérience apprend souvent à se méfier des quartiers entièrement nouveaux dont les qualités sont vantées par le promoteur lors de sa création, mais dont on n’a aucune idée de son évolution dans le temps. Le livre de Janes Jacobs « Déclin et survie des grandes villes américaines » sur les programmes immobiliers aux Etats-Unis est une merveille d’étude de ce sujet.

4. Les impôts locaux

C’est la collectivité territoriale qui fixe le montant de la taxe foncière. Celle-ci peut donc varier considérablement d’une ville à l’autre. Assurez-vous d’en connaître l’ordre de grandeur, en incluant toutes ses composantes telles que le ramassage des ordures, mais également son évolution avec les années. Est-ce que la mairie a pour habitude d’augmenter les impôts, et ce quel que soit l’étiquette du maire en place ?

5. Les charges et le syndic

Second point après les impôts de dépense obligatoire et plus ou moins hors de votre contrôle : les charges. Soyez sûr là aussi de bien passer en revue leur taux ainsi que leur évolution. Si il s’agit d’un premier achat, vous ne serez probablement pas familier avec le coût du syndic. On considère souvent qu’ils doivent représenter entre 10 et 20% du montant total des charges de la copropriété.

Les éléments de confort et divertissement tels que piscine ou salle de sport sont évidemment un plus pour louer votre bien, mais représentent une charge souvent lourde. Si vous avez plusieurs biens sur lesquels vous pouvez vous positionner, comparer ces coûts peut parfois faire la différence.

Tout est question de compromis et connaissance

Certains points évoqués ci-dessus viennent en opposition les uns aux autres. Par exemple, on constate souvent une meilleur rentabilité dans les quartiers moins attractifs, plus de vacances locatives dans les appartements étudiants que dans les autres, et un prix d’achat plus élevé donc une rentabilité moindre dans les immeubles neufs. Tout est donc une question de compromis et de savoir quel niveau d’importance vous accordez aux différents critères.

On entend souvent que l’immobilier doit répondre à trois critères : 1. L’emplacement, 2. L’emplacement, 3. L’emplacement. Derrière cette boutade se trouve le fait qu’on investit toujours mieux dans ce qu’on connaît. On ne saurait donc que trop vous conseiller de vous tourner vers les villes ou bourgades qui vous sont familières. Vous en savez la dynamique, la géographie, et le sociologie. Vous partez avec un avantage incommensurable, et en matière d’immobilier l’herbe est rarement plus verte ailleurs.

Enfin, n’hésitez pas dans votre enquête à frapper aux portes des voisins et interroger les habitants de l’immeuble ou de l’immeuble voisin. Ils seront sûrement ravis de vous répondre et pourrons vous en apprendre beaucoup, en mal comme en bien, sur le lot que vous convoitez.